城鎮(zhèn)化或?qū)?lái)30億㎡的住房需求 促房地產(chǎn)業(yè)發(fā)
日前,被認(rèn)為是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的規(guī)劃,也是中央頒布實(shí)施的第一個(gè)城鎮(zhèn)化規(guī)劃———《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式落地,規(guī)劃明確指出,2020年進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時(shí),以戶(hù)籍為突破口,從戶(hù)籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進(jìn)城權(quán)益與發(fā)展路徑。
對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士指出,城鎮(zhèn)化過(guò)程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)大量住房需求,假設(shè)人均住房面積為30平方米,那么人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)住房需求量30億平方米。因此,房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受益者 。 但 是,城鎮(zhèn)化是“雙刃劍”,應(yīng)謹(jǐn)防過(guò)度利用“土地紅利”,謹(jǐn)防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”,避免過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)。
“人的城鎮(zhèn)化”目標(biāo)確定
《規(guī)劃》明確指出,到2020年,城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升,常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右,戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右,戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右,努力實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶(hù)。
CRIC研究中心認(rèn)為,城鎮(zhèn)化的過(guò)程是農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移、各城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程,這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的各層次住房需求。
對(duì)此,住建部副部長(zhǎng)齊驥表示,“逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋?!奔丛诜下鋺?hù)城市住房保障條件的農(nóng)民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下,要逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋,這意味著,戶(hù)籍不再是硬性標(biāo)準(zhǔn),而是沒(méi)有得到戶(hù)籍的常住人口也要進(jìn)行住房保障。
新型城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。據(jù)CR IC測(cè)算,2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),全國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬(wàn)人,占 總 人 口 的49 .68%,同2000年第五次全國(guó)人口普查相比,城鎮(zhèn)人口增加了2億余人,鄉(xiāng)村人口減少1 .3億余人,城鎮(zhèn)人口比重上升13 .46個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去十年是我國(guó)人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年,這部分人口的住房需求是個(gè)龐大的數(shù)字,假設(shè)人均住房面積為30平方米,那么2億人口的住房需求量將達(dá)到60億平方米。
這意味著,若按照規(guī)劃,2020年進(jìn)城落戶(hù)農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么,一億落戶(hù)人群,住房需求將達(dá)30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù),將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出過(guò)去10年60億平方米的住房需求量。
《規(guī)劃》透露城鎮(zhèn)住房制度思路
值得注意的是,《規(guī)劃》雖然是中央對(duì)未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的全面部署,但透露出我國(guó)未來(lái)住房制度思路。
《規(guī)劃》指出,建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局,有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
住房供應(yīng)體系方面,《規(guī)劃》確定,構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭,實(shí)行租售并舉、以租為主,提供保障性安居工程住房,滿(mǎn)足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng),大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng),推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化,滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化住房需求。
保障性住房制度方面,建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度,推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序,嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度,提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。